Nova Llei Habitatge 2023: TOT EL QUE NECESSITES SABER

En un intent per abordar els desafiaments i les necessitats en el mercat de lloguer d’habitatges a Espanya, s’ha promulgat recentment la nova Llei d’Habitatge 2023. Aquesta legislació té com a objectiu regular diferents aspectes que afecten tant a inquilins com a propietaris.

Des de ShBarcelona hem volgut repassar i resumir els principals punts sobre la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge. Cal indicar que, hi ha una certa incertesa en aquest escenari degut a les eleccions generals del 23 de juliol.

Actualment, existeixen tres tipologies de lloguer: el turístic, referent a estades de menys de 32 nits, el lloguer temporal amb períodes reservats que oscil·len entre un mes i onze mesos, i, finalment, el protagonista d’aquest article en qüestió, el lloguer convencional, també conegut com a lloguer de llarga estada.

Regulació del lloguer en àrees tensionades

Un dels aspectes clau de la nova llei és la regulació del preu del lloguer en àrees tensades. Aquestes àrees es defineixen com aquelles en les quals existeix una falta d’habitatge adequat i assequible, i on els preus de lloguer s’han disparat. Per a controlar aquesta situació, s’establirà un índex de preus de referència, que servirà com a guia per a fixar els preus màxims de lloguer en aquestes zones.

Declaració de noves àrees tensionades

Segons l’Article 18 d’aquesta llei, s’atorga a les competències de cada comunitat autònoma la capacitat de declarar noves àrees tensades, d’acord amb l’ajuntament pertinent. En declarar aquestes àrees tensades, es podran implementar polítiques i regulacions específiques per a abordar de manera efectiva aquest desafiament i garantir l’accés a un habitatge digne per a tots.

Per a determinar una zona tensionada de lloguer s’han de complir almenys una d’aquestes dues condicions:

• Si el cost mitjà de la hipoteca o el lloguer, juntament amb les despeses bàsiques de subministraments, representa més del 30% de l’ingrés mitjà de les llars en aquesta àrea. Per exemple, si l’ingrés mitjà de les llars en una zona és de 2.000 euros, es declararia zona tensionada si el cost total de l’habitatge (ja sigui hipoteca o sigui lloguer) més les despeses de subministraments superés els 600 euros.
• Si el preu de compra o lloguer d’un habitatge ha augmentat almenys 3 punts percentuals per sobre de la inflació de l’Índex de preus de consum (IPC) en els cinc anys anteriors a la declaració de la zona problemàtica. Per exemple, si un habitatge costava 150.000 euros al gener de 2020 i al gener de 2023 ha augmentat el seu valor fins als 173.850 €, la qual cosa suposa un 12,9% de l’IPC més 3 punts percentuals addicionals (15,9%).

Definició nova de gran tenidor

Així mateix, la llei estableix que els grans tenidors són les persones o empreses que tenen 5 o més immobles. Aquelles que tinguin menys de 5 habitatges seran considerades “petits propietaris”. Es prendran com a referència tots els immobles que es considerin habitatge, excloent garatges, trasters i locals comercials.

Noves mesures davant els desnonaments

La nova Llei d’Habitatge 2023 estableix mesures per a prevenir els desnonaments i protegir els inquilins en situacions de vulnerabilitat. Alguns dels punts clau són:

• Evitar els desallotjaments sense una data definida, per la qual cosa serà obligatori establir una data i hora específiques per a dur-los a terme.
• Implementar noves pròrrogues que poden superar els 2 anys.
• Les persones vulnerables tindran accés obligatori a mètodes de resolució de conflictes extrajudicials.
• Les comunitats autònomes podran establir els seus propis mecanismes de mediació i opcions d’alternativa residencial segons ho considerin adequat.
• Possibilitat d’utilitzar els fons dels plans estatals d’habitatge per a oferir diferents opcions d’alternativa residencial, com a lloguers socials, reallotjament de persones en situació vulnerable, o qualsevol altra mesura política similar.

Despeses i honoraris a favor dels propietaris

En relació amb les despeses i honoraris derivats de la intermediació immobiliària, la nova llei estableix que seran a càrrec del propietari. A més, es prohibeixen les clàusules que transfereixen a l’inquilí les despeses de gestió immobiliària.

Límit d’actualització de renda

Segons el que s’estableix en la Disposició final 6è de la Llei 12/2023, de 24 de maig (nova Llei d’Habitatge), es faran canvis en la forma en què s’actualitzen els preus dels lloguers, que ja no estaran vinculats a l’IPC:

• En 2023: El preu del lloguer només podrà augmentar fins a un màxim del 2% respecte a l’any anterior.
• En 2024: Els lloguers només podran pujar fins a un màxim del 3%.
• En 2025: Es crearà un nou índex de referència per a actualitzar els lloguers. Aquest índex serà més estable i menor que l’IPC, i s’intentarà implementar a partir de gener de 2025.

Competències autonòmiques i locals

La legislació reconeix la importància de les autoritats autonòmiques i locals en la implementació de polítiques i regulacions en matèria d’habitatge. Se’ls atorguen competències per a desenvolupar normatives específiques que s’ajustin a les necessitats i realitats de cada regió.

A més, aquesta descentralització de competències fomentarà la col·laboració entre els diferents nivells de govern i promourà solucions més efectives i personalitzades en l’àmbit de l’habitatge.

Article relacionat: Com posar en lloguer el teu pis

¿Quan va entrar en vigor la nova llei?

La nova Llei d’Habitatge 2023 es va aprovar en el Consell de Ministres el 27 d’abril de 2023 i no va aparèixer en el BOE fins al 25 de maig, per la qual cosa va entrar en vigor el dia 26 de maig. Així i tot, la seva aplicació serà gradual en diferents parts de Catalunya i Espanya, ja que algunes mesures, com les que s’apliquen sobre els nous contractes de lloguer, depenen de diferents factors.

A pesar que la llei hagi entrat en vigor, cal afegir que les zones tensionades no han tingut efecte encara, pel fet que és una competència autonòmica i és un procés més complex. Aquestes àrees es declararan zones tensionades quan el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana l’aprovi, una vegada remesa la memòria a l’Estat i se superin les al·legacions dels ajuntaments afectats.

ShBarcelona, líder en el sector immobiliari

La nova Llei d’Habitatge 2023 a Espanya busca brindar una major estabilitat i protecció, encara que com hem dit anteriorment, les eleccions 23J podrien canviar part d’aquesta legislació. En qualsevol cas, si hi ha alguna actualització de més t’ho farem saber, i sí, tens algun dubte sobre això pots posar-te en contacte amb nosaltres.